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行使优先购买权的三种情况

13-10-14 03:23:29 来源:《中国拍卖》2013年10月刊 我要评两句

内容概要:如果我们从理论上对优先购买权人可能会在拍卖程序的哪些阶段行使优先购买权进行一下假设,我们发现会存在三种可能性:拍卖会前行使、拍卖会行使和拍卖会后行使。

拍界研究:行使优先购买权的三种情况

 

文/ 关海亮

 

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

我们国家在法律上支持优先购买权在拍卖活动中行使,拍卖人应当在拍卖活动中制定相关的拍卖规则以便拍卖各方当事人参与和执行,但让拍卖人感到困惑的是,由于目前法律、法规制定的不完善,优先购买权行使的方式,会因为拍卖活动性质(强制拍卖或任意拍卖)的不同、拍卖标的的不同以及拍卖当事人的意愿不同等因素,而造成在具体操作上会产生很多分歧,如:优先购买权该在哪个环节行使以及如何行使?优先购买权人是否应该像其他竞买人一样办理竞买手续参与拍卖会

 

行使优先购买权的法律规定

 

截止到目前,也仅仅是最高人民法院的两个司法解释对此问题做出了比较明确的规定:一是2005 年1月1 日实施的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定的强制拍卖;一是2009年9 月1 日实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的租赁房屋的拍卖。在这两个司法解释中,均规定了在拍卖活动中,优先购买权人接到拍卖通知后应向其他竞买人一样参加拍卖,未参加拍卖的,人民法院应当认定优先购买权人放弃优先购买权。

 

但这两类拍卖以外的其它任意拍卖,优先购买权人在拍卖活动中该如何行使优先购买权,现行的法律、法规暂未作出明确的规定。按照法无禁止皆自由的原则,优先购买权人如何在拍卖活动中行使优先购买权,既能保证拍卖程序的正常进行,又能保护优先购买权人的正当权利,这确实是一个值得研究和探讨的问题。

 

行使优先购买权的三种情况

 

如果我们从理论上对优先购买权人可能会在拍卖程序的哪些阶段行使优先购买权进行一下假设,我们发现会存在三种可能性:拍卖会前行使、拍卖会行使和拍卖会后行使。

 

拍卖会前行使优先购买权

 

从理论上来讲,优先购买权人在合理期限内收到拍卖通知后,表示不愿参加拍卖会的,可以和拍卖当事人约定在拍卖会开始前的合理期限内,书面通知拍卖人是否行使优先购买权。如行使优先购买权的,则应在拍卖会前和委托人达成共识,协商确定一个双方都可以接受的交易价格,并将此价格在拍卖会举行前书面告知拍卖人,拍卖人在拍卖时应当告知其他竞买人优先购买权人已优先出价,拍卖将以此价格为基础,以增价的方式,按照竞价阶梯进行加价,价高者得。在拍卖会场,只要有其他竞买人愿意以更高的价格竞买时,则其他竞买人获得交易,而优先购买权人丧失交易并放弃优先购买权;当无其他竞买人竞买时,则优先购买权人按照预先商定的价格获得交易并行使优先购买权。我们以增价拍卖为模型,以竞买表示为横轴,以竞买价格为纵轴,画出竞买曲线,从而得到此种方式的拍卖经济图型。A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

在此方式下,由于优先购买权人是在拍卖会前行使了优先购买权,且不和其他竞买人一样参加拍卖会,所以,在拍卖现场一旦有人出价,则优先购买权人就要丧失交易,并放弃优先购买权,这也正是此种方式最大的弊端。从这个角度来看,对于那些特别想获得交易的优先购买权人而言,显然此方式还是存在较大风险的,因此,在实践中这种方式也较少被大家所运用。

 

拍卖会行使优先购买权

 

理论上来讲,优先购买权人在合理期限内收到拍卖通知后,表示参加拍卖会的,应当和其他竞买人一样按照拍卖规则办理竞买手续到场参加拍卖,未能到场参加拍卖的,则被视为放弃优先购买权。在拍卖会上,优先购买权人应当场表示是否行使优先购买权,表示的方式,理论上大致有三种情形:

 

普通竞价。这种方式在拍卖过程中,优先购买权人表示愿意以普通竞买人的身份参与竞买,和其他竞买人一样按照拍卖规则进行竞价,实行价高者得。我们以增价拍卖为模型,以竞买表示为横轴,以竞买价格为纵轴,画出竞买曲线,从而得到此种方式的拍卖经济图型。A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

在最高价一次行使优先购买权。这种方式在拍卖过程中,先是由其他竞买人按照拍卖规则进行竞价,直至最后产生全场最高价,优先购买权人表示以该最高价买受的,则拍归优先购买权人;而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。此方案常运用于减价拍卖方式中。我们以增价拍卖为模型,以竞买表示为横轴,以竞买价格为纵轴,画出竞买曲线,从而得到此种方式的拍卖经济图型。A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

拍卖界研究:行使优先购买权的三种情况

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

在竞价中多次行使优先购买权。这种方式在拍卖过程中,当场内有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不做表示的,则拍归该应价最高的竞买人。这种方式已被运用到强制拍卖和租赁房屋拍卖活动中。我们以增价拍卖为模型,以竞买表示为横轴,以竞买价格为纵轴,画出竞买曲线,从而得到此种方式的拍卖经济图型。A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

由此可见,在拍卖会中行使优先购买权的情形较为复杂,在理论上可以有多种操作方式,在实践中这也是比较有争议的一个难点。好在2005 年1 月1 日实施的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及2009 年9 月1 日实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定了强制拍卖和租赁房屋的拍卖,优先购买权人在拍卖活动中行使优先购买权的方式应该是在竞价中多次行使,这也是截止到目前法律规定较为明确的一种方式。

 

拍卖会后行使优先购买权

 

从理论上来讲,优先购买权人在合理期限内收到拍卖通知后,表示不愿参加拍卖会的,可以和拍卖当事人约定在拍卖会结束后的一定期限(通常为7 日)内,书面通知拍卖人是否行使优先购买权,如表示行使优先购买权的,则应当以拍卖的同等价格获得交易;如不做表示的,则视为放弃优先购买权。此种方式多为国家行使优先购买权时使用,如较为常见的国家对珍贵文物行使优先购买权的情形。我们以增价拍卖为模型,以竞买表示为横轴,以竞买价格为纵轴,画出竞买曲线,从而得到此种方式的拍卖经济图型。A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

A:代表优先购买权人,B:代表其他竞买人,如图所示。

 

优先购买权行使策略对拍卖方式的影响

 

由于受拍卖性质(强制拍卖或任意拍卖)、拍卖背景、拍卖标的以及拍卖当事人意愿等各种因素的影响,优先购买权的行使策略会有所不同,而拍卖方式本身也有多种形式,且每一种拍卖方式都有其各自特点和局限,那么优先购买权行使策略的变化,就必然会对拍卖人选择哪一种拍卖方式产生重大影响。比如在强制拍卖中,根据最高人民法院的司法解释,行使优先购买权的策略只能是在竞价中多次行使,那么按照这种规定,拍卖人在拍卖方式的选择上也就只能选择增价拍卖方式,而不宜选择减价拍卖或投标拍卖方式,否则,拍卖人将无法按照司法解释的规定具体执行拍卖活动,从而将自己置于有法不依的尴尬境地,人为的加大拍卖活动的纠纷隐患。象这样的规定还出现在租赁房屋的拍卖活动中。由此看来,优先购买权的行使策略和拍卖方式的有效匹配,是保证拍卖活动能够依法、顺利进行的重要原则。在拍卖活动中,常见的拍卖方式主要有增价拍卖方式、减价拍卖方式和投标拍卖方式,那么,根据优先购买权的不同行使策略,我们将常见的拍卖方式与其一一对应,就可以得到二者匹配的图表,我们用“√”代表可以匹配的情形,用“×”代表不可以匹配的情形,二者的匹配情况如图所示。

 

拍卖界研究:行使优先购买权的三种情况

 

从图中我们可以看出,增价拍卖方式能够较好的融合行使优先购买权的各种策略,在实践中也常常是被大家选择最多的方式,而减价拍卖方式受估高价起拍、依次递减和一旦应价、立即落槌的局限,则不宜用于拍卖会前行使和在竞价中多次行使的策略,投标拍卖方式受一次投标的局限,则不宜用于在竞价中多次行使的策略。

 

综上所述,由于优先购买权在拍卖活动中的行使,使得拍卖活动变得较为复杂,该制度涉及委托人、拍卖人、竞买人、所有权人、优先购买权人等诸多相关权利人的切身利益,再加上受拍卖性质是强制拍卖还是任意拍卖以及拍卖标的种类、拍卖方式等因素影响,造成了优先购买权行使策略的多样性,而这种多样性在理论界和法律界又各自有支持的观点和依据。这就会给拍卖人在实践中造成很多困惑,拍卖人到底该执行哪种策略,既能保证拍卖活动的顺利进行,又能保护优先购买权人的正当权利,就变得尤其重要。笔者认为,在拍卖活动中,当法律、法规有明确规定的,拍卖人就一定要从其规定、严格执行,比如强制拍卖和租赁房屋的拍卖,就应当按照最高人民法院司法解释的规定制定拍卖方案,即以增价拍卖的方式进行拍卖,并在竞价中让优先购买权人多次行使优先购买权;对于法律、法规没有规定的其它任意拍卖活动,拍卖人就要综合考虑各种因素,根据实际情况制定出真正可行的拍卖方案,并取得各方当事人的理解、配合与支持,达成共识,若大家分歧较大时,拍卖人可以参照最高人民法院司法解释中规定的方式,或按照《拍卖师操作规范》中推荐的方式制定拍卖方案,或许是一种最容易被各方当事人所接受的选择,而这种选择,对拍卖人来讲无疑是最为稳妥的方案。

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