当前位置:艺术出版 > 分类期刊 > 解读——《不动产拍卖规程》

《中国拍卖》

出版检索

解读——《不动产拍卖规程》

12-09-27 02:23:02 来源:《中国拍卖》杂志9月刊 我要评两句

内容概要:编者按:房地产和土地使用权等不动产拍卖业务一直占据着我国拍卖市场七成左右的份额。2012年1-6月份,房地产拍卖业务成交537.2亿元,土地使用权拍卖业务成交780.04亿元,相当于2012年1-6月份全国拍卖累计成交总额1729.6亿元的76%。虽然不动产拍卖业务占据拍卖市场份额大,但是此前一直没有一个可以依据和参照的标准。

编者按:

 

房地产和土地使用权等不动产拍卖业务一直占据着我国拍卖市场七成左右的份额。2012年1-6月份,房地产拍卖业务成交537.2亿元,土地使用权拍卖业务成交780.04亿元,相当于2012年1-6月份全国拍卖累计成交总额1729.6亿元的76%。虽然不动产拍卖业务占据拍卖市场份额大,但是此前一直没有一个可以依据和参照的标准。

 

《不动产拍卖规程》的颁布实施弥补了《拍卖法》与《拍卖管理办法》中对不动产拍卖活动缺乏具体规定的不足,使得拍卖企业朝着一个更规范、更专业的道路前进。

 

《不动产拍卖规程》的颁布实施,在未来的发展中能够可以有效地解决服务标准水平低、企业标准意识差、拍卖品牌技术含量低等经营中的诸多问题,为广大拍卖企业创造一个稳定、高效、规范的运行环境。

 

中拍协张延华会长说过:“标准就是效益”。企业经营者要想很好地把控市场,必须认真学习标准,执行标准,使用标准,用标准保护和发展拍卖业务,推进自主创新,提高服务水平。正如一位企业经营者所说:“怎么才能让客户知道你做事讲究而不是将就?唯有标准化”。好的标准就是一盏指路明灯,为企业铺平道路,指引方向,我们已经迈进了向标准要效益的时代!

 

本期编辑部聘请专业人士对《不动产拍卖规程》做了一个详细的解读,希望对我们正在进行的宣贯工作有所帮助。

 

条款解读

 

企业访谈

 

案例分析

 

规程编制背景

 

拍卖行业从小到大、进入快速发展期,业务领域涵盖动产与不动产、有形资产与无形资产的各个方面,成为我国社会经济活动中不可或缺的重要组成部分。随着业务的发展,行业中出现的一些问题诸如:部分企业管理水平低下,依法拍卖的意识和能力不强,拍卖活动不规范,容易导致各类纠纷等等。而《拍卖法》与《拍卖管理办法》尚不能满足规范不动产拍卖活动的具体要求。因此,制订一部指导和规范不动产拍卖活动的行业标准,是广大拍卖企业的迫切需要。《不动产拍卖规程》从2007年开始起草,2011年底进行专家审定,前后跨度四年。在标准制订过程中,编制组得到了商务部、中拍协、拍卖标准化委员会等单位的指导帮助,在国内外文献资料匮乏的情况下,编制组依据国内拍卖企业多年来的不动产拍卖实践经验,按照“合法(符合现行法律法规规定)、公平(公平保护拍卖各方当事人的合法权益)、效率(有利于提高不动产拍卖活动效率)、适用(符合我国拍卖业发展实际)”为原则进行编制工作,广泛听取意见、充分讨论,多次征求法律、拍卖和标准化等方面专家的意见,发出征求意见函近300份,前后大的修改共三次。最终颁布的标准包括十三个章节以及四个资料性附录,内容涵盖了我国拍卖企业在不动产拍卖活动中的各个环节,对拍卖企业操作经营性不动产拍卖活动中的主要程序和基本要求做了初步规定。

 

对重要条款的七点说明

 

文/《不动产拍卖规程》编辑组

 

阅读提示:《不动产拍卖规程》的发布实施,将有利于规范不动产拍卖活动,维护行业公平秩序,保护拍卖各方当事人的合法权益,提高从业人员的专业素养,引导拍卖业向健康、可持续的方向发展。

 

不动产是当前我国拍卖业的主要标的,因此《不动产拍卖规程》的制订得到了业内广大同仁的关注,积极反馈意见。有一部分条款在业内引起了热议和辩论,在这里选择几个重点条款进行详细的说明。

 

(一)3.1不动产

 

依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。在标准制订过程中,不动产的定义曾几度反复,最早的定义是“指建设用地使用权、房屋及地上附着物所有权”,业内以及法律界有不同意见,有认为范围过窄,使用权、经营权、处置权和其他用益物权也应包括在内的,也有建议直接明确为房地产。在不动产拍卖中,经常遇到的标的主要有房地产、房产、土地等几类。对于权属文件不完善或者没有权属资料房地产、房产、土地类资产的拍卖,也可参照本标准的相关内容执行。

 

(二)6.1公告的发布

 

拍卖人应根据拍卖标的情况确定公告期限和内容,并在报纸或其他新闻媒介上发布。这里特别强调了根据拍卖标的本身情况和委托性质来确定公告期限和内容,以及选择相应的公告媒体。司法强制拍卖中房地产类标的的拍卖公告至少应在拍卖日前15日发布,非司法拍卖中房地产类标的的拍卖公告至少应在拍卖日前7日发布,土地拍卖公告至少应在拍卖日前20日发布。同一类不动产的标的,因委托性质不同,拍卖公告发布的期限要求也不同。

 

(三)8.2 竞买人应按要求交纳竞买保证金。关于竞买保证金的交纳问题,规程制订之初,是明确“向拍卖人交纳”。考虑到现实中,司法强制拍卖中的竞买保证金一般都是直接交入法院的账户,而不是“向拍卖人交纳”的;国有资产拍卖中,有时委托人要求竞买保证金直接交入委托人指定账户。因此,本条款相应改为“竞买人应按要求交纳竞买保证金”。 但是这样规定并不意味着提倡竞买人向委托人交纳竞买保金。竞买保证金由拍卖人收取应是坚持的原则,只有这样,才能保证在买受人违约后,拍卖人能立于主动地位,有利于结算环节的顺利进行。

 

(四)8.3 竞买人应与拍卖人签订竞买协议,并领取竞买号牌。竞买协议格式和内容参见附录B。在以往拍卖活动中,拍卖人只是在拍卖规则特别约定中将拍卖人和竞买人、买受人的权利、责任和义务作了规定。一旦发生纠纷,竞买人或买受人往往会提出这是拍卖人的单方面规定,有些地方的法官会采信竞买人或买受人的主张,从而使拍卖人败诉。本次在制订规程中,特别提出“竞买人应与拍卖人签订竞买协议”,用了“应”字,即表明这是必经程序,同时还专门附录了竞买协议的格式和内容。协议是平等主体之间真实意思的表示,这样就排除了单方面行为,签订《竞买协议》既是对拍卖人的保护,也是对竞买人的权益维护,有利于避免发生纠纷,所以必须引起业内的高度重视。

 

(五)10.2 有无优先购买权人参与竞买,及优先购买权的行使方式。规程中没有用专门条款对优先购买权人的定义以及竞拍过程中如何行使该权利进行表述。不动产拍卖中主要有两类优先购买权人,一是承租人,二是共有人。在拍卖不动产时,拍卖人要根据资产现状和权属情况,确定是否存在这两类优先购买权人,如果存在优先购买权人,就要根据国家相关法律、法规及标准制定优先购买权的行使方式,同时还要按照相关法律法规的要求,通知优先购买权人。

 

(六)10.3 拍卖人在拍卖时应制作拍卖笔录,拍卖师、记录人、买受人应当场在拍卖笔录上签名。这里特别需要注意的是,除了记录人之外,要让拍卖师和买受人也在拍卖笔录上签名。

 

(七)12 拍卖标的的交付

 

根据不动产的特殊性,在标的交付环节,我们制订了转移占有和权属变更两个环节。转移占有主要指现场移交拍卖标的。这里特别强调,委托人与买受人应签署交接书,这是一份重要的交付法律文书,拍卖人可以充当见证人。同时,委托人和买受人应按约定付清拍卖标的相关的如水、电、燃气、通信、物业管理等费用。在权属变更中,对于不动产过户中的税费,规定由委托人和买受人依照相关法律的规定承担。但在实际拍卖活动中,往往把税费交纳的义务通过特别约定进行转税承担,主要体现在《竞买协议》的条款中,这是符合法律规定的。因此,规程规定,另有约定的,应按约定执行。

 

企业访谈

 

向标准要效益 用规范求发展

 

阅读提示:《不动产拍卖规程》的颁布实施使得国内拍卖企业朝着一个更规范更专业的道路前进,统一提升了企业竞争力,进一步弥补了《拍卖法》与《拍卖管理办法》尚不能满足规范不动产拍卖活动的缺陷,为广大拍卖企业创造了一个稳定、高效、规范的运行环境

 

【 已有 0 位网友发表了看法,点击查看

相关新闻

网友评论

我也评两句

 昵称(最多十五个汉字)
验证码: